전세는 왜 사라지나? 서울 아파트 월세 대세 이유 총정리

전세 시장이 주춤하고 월세가 지배하는 시대, 우리 모두의 거주 방식이 달라지고 있습니다. 4월 서울 전세 거래량이 전월 대비 26.5%나 감소했다는 사실, 알고 계셨나요? 한편으로는 월세 계약 비중이 역대 최대치를 찍으며 뚜렷한 흐름을 보여주고 있습니다.

전세에서 월세로 이동 중…문제는 무엇일까?

갑자기 전세가 줄어든 이유, 나만 불안한 거 아니었구나

최근 방 구하러 다니다가 이상한 걸 느꼈어요. 예전엔 전세가 많았는데, 요즘은 다 월세만 보이더라고요.

 

괜히 불안해져서 찾아봤더니, 서울 전세 거래량이 지난달보다 무려 26.5%나 감소했대요.

 

그 이유는 한두 가지가 아니에요. 전세 대출 금리도 올랐고, 전세사기는 급증하고, 월세를 선택하는 사람이 많아지면서 집주인도 굳이 전세 안 놓으려는 분위기더라고요.

 

결국 이런 흐름은 '우리도 슬슬 월세를 받아들여야 하는 건가?'라는 생각까지 들게 만들어요. 전세가 사라지고 월세가 일상이 되어버린 시대, 지금 어떤 변화가 벌어지고 있는지 살펴볼게요.

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전세 거래 급감, 서울 아파트 시장 분위기 확 바뀌었다

서울부동산정보광장에 따르면 2025년 4월 기준 서울 아파트 전세 거래량은 1만141건으로, 전월 대비 -26.5% 감소했습니다.

 

이는 2024년 9월 이후 최저치예요. 입주 물량도 18% 줄었어요.

 

원인은 다양하지만 핵심은 ‘임대차 2법’입니다.

 

기존 세입자가 계약갱신청구권을 통해 2년 연장을 하다 보니 신규 매물이 시장에 안 나오는 거죠. 거기에 전월세상한제로 인해 집주인도 전세를 억지로 유지할 유인이 적어요.

항목	2025년 4월 수치	비고
전세 거래량(서울)	1만141건	전월 대비 -26.5%
입주 물량(서울)	전월 대비 -18%	2024.9월 이후 최저치

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전세대출 금리와 사기 급증…월세가 더 낫다?

요즘 전세대출 금리가 최대 5.2%까지 올라갔어요.

 

몇 년 전 2~3%대였던 시절과 비교하면 부담이 상당하죠. 거기다 전세사기는 불안감을 더 키워요.

 

HUG에 따르면 2023년 전세사기 피해는 1만5665건, 피해액은 3조 원을 넘겼습니다. 2021년과 비교하면 5배 이상 급증한 수치예요. 저도 예전에 반전세 계약할 뻔했는데, 등기부등본 띄워보고 깜짝 놀랐던 기억이 있어요.

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월세가 대세인 이유: 소득 대비 부담은 늘어나고 있다

월세 계약 비중은 2024년 1분기 기준 64.6%로 역대 최고입니다. 이 흐름은 수도권 전체로 퍼지고 있어요. 특히 ‘RIR’이라는 지표, 들어보셨나요?

 

RIR은 임차가구의 월소득 대비 임대료 비율인데, 수도권 평균이 26.3%까지 올라왔습니다. 월급의 4분의 1 이상을 월세로 낸다는 의미죠.

• 서울 소형 월세(33㎡ 이하): 평균 70만원 돌파
• 서울 전세보증금 평균: 2억902만원 (이전보다 상승)

저도 친구 집 알아봐준 적 있는데, 전세 보증금은 여전히 2억 넘고, 월세는 70~80만원 수준이더라고요. 정말 감당이 안 되는 금액이에요.

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청년·신혼부부를 위한 주거 공약, 실현될까?

정치권도 이 흐름을 알고 있는 듯, 대선 후보마다 다양한 주거 공약을 내놓고 있어요.

• 이재명: 공공임대 확대, 월세 세액공제 확대
• 김문수: 반값 월세존, 청년 오피스텔 10% 특별공급
• 이준석: 든든출발자금, 원금 유예 대출 제공

물론 이 공약들이 실제로 얼마나 지켜질지는 미지수예요. 다만 지금처럼 청년층과 신혼부부에게 주거가 ‘불안정’ 그 자체로 느껴지는 상황에서는, 이런 정책이 실현되기를 바라는 수밖에요.

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결론 – 전세에서 월세로 바뀐 현실, 어떻게 준비할까?

이젠 전세만 고집할 수 없는 시대가 됐어요. 금리, 전세사기, 매물 부족, 집주인 우위 등 모든 요소가 월세로 사람들을 몰고 있어요.

저라면 이렇게 준비하겠어요.

1. 월세 살이 시, RIR 25% 이하로 집 구하기
2. 전세 선택 시에는 등기부등본·건축물대장 반드시 확인
3. 정부나 지자체의 청년·신혼부부 월세 지원 프로그램 적극 활용

내 집 마련 정보 플랫폼 가기

‘월세는 돈 버리는 거야’라는 말, 이제는 다시 생각해봐야 할 때입니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세보다 월세가 무조건 비싼가요?

꼭 그렇진 않아요. 보증금 수준과 지역, 대출 이자율에 따라 월세가 더 유리한 경우도 있습니다.

Q2. RIR 30%는 위험한 수준인가요?

전문가들은 RIR 25%를 넘기면 주거 부담이 큰 것으로 봐요. 가능하면 25% 이하로 유지하는 게 좋아요.

Q3. 전세사기를 방지하려면 무엇을 확인해야 하나요?

등기부등본, 건축물대장, 선순위 대출 여부, 보증가입 여부 등을 꼭 확인하세요. HUG 보증가입 여부도 중요합니다.

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