대출 있는 집에 전세 들어가도 괜찮을까? 안전하게 계약하는 법

전세 계약하려는 집에 근저당이 설정되어 있다면 꼭 확인해야 할 점이 있습니다. 보증금 떼이지 않으려면? 대출 상환 확인법부터 안전한 계약 팁까지 실제 사례로 정리해드립니다.

 

내 전세금, 진짜 안전할까?

마음에 쏙 드는 전셋집을 찾았는데, 등기부등본을 열어보니 대출이 잡혀있다? 이럴 때 누구나 고민합니다. '이 집 괜찮을까?', '보증금 날릴 일은 없겠지?' 하고요.

 

실제로 전세 사기의 출발점은 대부분 대출이 있는 집에 보증금을 넣으면서 시작됩니다. 계약서에 특약도 걸고, 말로는 괜찮다고 하지만 그게 전부 믿을 수 있는 건 아니거든요.

 

이 글에서는 대출 있는 집에 전세로 들어가도 되는지, 위험 요소는 무엇인지, 그리고 어떻게 하면 최대한 안전하게 계약할 수 있는지를 구체적으로 알려드립니다.

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등기부등본의 '근저당'은 왜 위험할까?

전셋집 계약을 앞두고 등기부등본을 열었을 때 '근저당권 설정'이라는 말이 보이면 긴장할 필요가 있습니다. 근저당은 집주인이 금융기관에서 돈을 빌릴 때 집을 담보로 설정한 것이기 때문이죠.

 

문제는 이 근저당의 순서입니다. 전세 보증금보다 먼저 설정돼 있다면, 만에 하나 경매 상황이 생겼을 때 은행이 보증금보다 먼저 돈을 가져간다는 뜻이거든요.

항목	내용
근저당권 설정일	확정일자보다 앞서 있으면 위험
대출 금액	전세보증금보다 많으면 매우 위험
말소 여부	말소되지 않은 근저당은 리스크 존재

부동산 등기부등본 보는 법👆

저도 예전에 마음에 드는 집을 찾았는데, 등기부를 보니 은행 대출이 잡혀 있더라고요. 집주인은 '전세금으로 대출 갚겠다'고 말했지만, 솔직히 찝찝했습니다. 그래서 결국 대출금을 은행에 직접 상환하는 방식을 선택했어요.

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특약 사항으로 보호받을 수 있을까?

계약서에 특약으로 "전세금 입금과 동시에 대출 상환 및 근저당 말소"라는 문구를 넣는 경우가 많습니다. 그리고 이를 어길 시 임대인이 보증금 전액을 반환하고 손해배상을 한다는 내용도 자주 들어가죠.

 

하지만 특약은 말 그대로 '약속'일 뿐입니다. 집주인이 이를 지키지 않으면 결국 법적으로 다투는 수밖에 없어요. 전세사기 피해자 중에는 이런 특약이 있음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 사례가 적지 않습니다.

 

즉, 특약만 믿고 안심하는 건 위험해요. 실제 사례를 보면, 특약이 있었지만 근저당 말소가 안 되고, 집주인 연락이 끊기면서 피해를 본 경우도 많습니다.

• 특약은 기본이지만 절대적인 안전장치는 아니다
• 말로만 '대출 갚는다'는 걸 믿지 말고 실물 증거 확보 필수
• 가장 좋은 건 직접 상환 구조를 만드는 것

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가장 안전한 방법: 대출을 내가 직접 상환하기

요즘 전세 계약할 때 가장 안전한 방법 중 하나는 보증금을 직접 은행에 송금해서 대출금을 상환하는 방식입니다.

 

이 방식의 장점은 명확합니다. 내가 입금한 돈이 대출을 먼저 갚는 데 쓰인다는 걸 직접 확인할 수 있거든요. 그럼 경매가 들어가더라도 내 전세금이 후순위로 밀릴 일이 없죠.

 

절차는 다음과 같습니다.

1. 집주인과 함께 은행 방문 또는 영상통화 등 실시간 확인
2. 보증금 입금 → 대출 상환 처리
3. 상환 영수증 + 근저당 말소 접수증 확보
4. 등기부등본에서 말소 확인 후 잔금 입금

물론 이 과정이 번거롭고, 집주인이 협조하지 않을 수도 있습니다. 저도 직접 은행 가서 확인하는 게 귀찮을 수 있단 걸 잘 알아요. 하지만 보증금 수천만 원이 걸린 문제라면 번거로움이 문제가 아니죠.

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대출금이 보증금보다 적다면? 이런 방식도 가능

만약 전세보증금이 1억 원이고, 집에 잡힌 대출이 3천만 원 정도로 비교적 적다면?

 

이 경우엔 계약금 + 중도금 → 대출 상환 → 등기 말소 확인 후 잔금 입금이라는 구조도 가능합니다. 특히 일부 잔금을 남겨놓고 말소 처리 여부를 최종 확인하는 게 핵심입니다.

 

예시를 보면 이해가 쉽습니다.

항목	금액
전세보증금	1억 원
집주인 대출	3천만 원
계약금+중도금	3천만 원
잔금	7천만 원 (말소 확인 후 입금)

이렇게 하면 등기부등본에서 근저당이 사라진 걸 확실히 확인하고, 내 돈을 입금할 수 있으니 더 안전하겠죠.

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결론: 내 돈을 지키는 건 결국 나 자신이에요

전세는 여전히 우리나라에서 흔한 주거 방식이지만, 수천만 원~억 단위의 보증금을 안전하게 지키는 건 점점 더 어려워지고 있어요. 대출이 있는 집에 전세로 들어가야 한다면 더더욱 신중해야 하고요.

 

가장 중요한 건, 집주인의 말이나 계약서의 특약이 아니라 실제로 대출이 상환되고, 근저당이 말소됐다는 '증거'를 확보하는 것입니다.

 

꼼꼼하게 체크하고 직접 은행 확인까지 하면 번거롭긴 해도 최소한 내 돈이 위험해지는 일은 막을 수 있어요. 계약 전, 반드시 등기부등본부터 확인하고 의심되면 한 번 더 확인하는 습관을 들여보세요.

 

전세는 신중함이 생명입니다. 한 번 실수하면 수년간 모은 돈이 사라질 수도 있으니까요.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약서에 특약만 써도 괜찮은가요?

특약은 기본이지만 절대적인 안전장치는 아닙니다. 집주인이 지키지 않으면 법적 다툼으로 이어질 수 있어요. 특약보단 실시간 상환 확인이 더 안전합니다.

Q2. 등기부등본은 어디서 확인할 수 있나요?

대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있어요. 발급비용은 1부당 700원 정도입니다.

Q3. 근저당 말소 확인은 어떻게 하나요?

등기부등본에서 '근저당권 말소'가 기재되어 있어야 합니다. 말소 접수증만 받고 확인 안 하면 여전히 위험할 수 있으니, 최종 등기 확인까지 꼭 하세요.