유산, 동생과 반반 나누면 정말 괜찮을까? 세금 폭탄? 상속 지분 청약 영향

어머니 유산으로 집을 상속받은 형제. 집을 반씩 나누면 무주택 자격은 유지될까? 상속세, 양도세, 청약 불이익 등 꼭 알아야 할 5가지 핵심 포인트를 정리했습니다.

상속받은 집, 반반 나누면 진짜 문제 없을까?

가족이 돌아가신 후 남은 유산을 두고 형제끼리 상의하는 건 쉽지 않습니다. 특히 집처럼 금액이 큰 자산을 상속받을 때는 더 민감해지죠.

 

“어머니가 남긴 집을 동생과 반반 나눠 상속하려고 해요. 저는 이미 집이 있는데, 동생은 무주택자예요. 저는 세금이 걱정이고, 동생은 청약 자격이 걱정이에요.”

 

이런 상황, 많은 분들이 겪습니다. 겉보기엔 ‘공평하게 나누자’지만, 실제로는 복잡한 문제가 숨어 있거든요. 오늘은 형제자매가 집을 공동 상속할 때 발생할 수 있는 세금, 청약, 소득공제 문제까지 전부 정리해볼게요.

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상속받은 주택은 주택 수에 포함될까?

가장 먼저 따져야 할 건 주택 수 계산이에요. 내가 이미 집이 있는데, 상속으로 또 하나의 집 지분을 받는다면? 2주택자가 되는 걸까요?

 

다행히도 아닙니다. 상속받은 주택은 ‘5년간’ 주택 수에 포함되지 않아요. 이건 1주택자에 한해서 적용되는 특례고요. 그 덕에 취득세나 종부세, 보유세 등을 산정할 때 불이익을 피할 수 있어요.

 

예시:
2024년 기준으로 종부세는 1세대 1주택자에게는 공제금액 12억 원, 다주택자는 6억 원입니다. 그런데 상속으로 받은 집은 5년 동안 주택 수에서 빠지니 종부세 폭탄은 피할 수 있겠죠.

 

저도 비슷한 상황이 있었어요. 부모님 집을 지분으로 상속받고도, 주택 수에 포함되지 않는다는 걸 알고 안심했던 기억이 있어요.

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지분만 상속받으면 무주택 청약 가능할까?

많은 분들이 헷갈리는 부분이 바로 청약입니다. 특히 무주택 요건을 계속 유지할 수 있는지가 중요하죠.

 

결론부터 말하면, 상속으로 주택 ‘지분’을 보유한 경우에는 무주택자로 인정돼요. 이건 주택법에서 명확하게 인정하는 예외입니다.

 

하지만 단독으로 상속을 받거나, 전체를 소유하게 된다면 얘기가 달라져요. 그땐 무주택이 아니기 때문에 청약 자격이 사라져요.

 

표: 상속 지분과 청약 무주택 인정 여부

상속 방식	무주택 인정 여부
지분 상속	무주택 인정
단독 소유 상속	무주택 아님

주의사항
청약 당첨 후에는 지분도 처분해야 해요. 청약 당첨일로부터 3개월 이내에 지분을 정리하지 않으면 부적격 처리가 될 수 있어요.

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대표 소유자가 되면 청약 소득공제를 못 받는다고?

집을 공동 상속할 경우, 대표 소유자가 지정돼야 해요. 문제는 이 대표자가 청약통장 납입액에 대한 소득공제를 못 받는다는 점이에요.

 

대표 소유자는 보통 이렇게 정해요:

• 1순위: 가장 많은 지분을 가진 사람
• 2순위: 거주 중인 사람
• 3순위: 모두 비거주자라면 나이 많은 사람

예를 들어 형제가 50:50으로 상속받고, 아무도 집에 살지 않는다면 형(나이가 많은 사람)이 대표 소유자가 됩니다.

 

제가 겪은 경우도 마찬가지였어요. 똑같이 상속받았는데, 제가 나이가 많다는 이유로 대표가 되었고, 결국 소득공제를 포기해야 했죠.

 

동생이 청약 소득공제를 받고 싶다면, 대표 소유자를 조율하거나 상속 지분을 미묘하게 조정하는 것도 방법이에요.

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상속주택을 처분하면 양도세가 나올까?

많이들 착각하는 게 “상속으로 받은 집은 세금이 없다”는 거예요. 보유하는 건 문제없지만, 팔 때는 양도소득세가 붙어요.

 

상속받은 날 기준으로 기준시가로 취득가액이 자동 설정되며, 이를 초과해서 판매하면 그 차익만큼 세금을 내야 해요.

 

예를 들어 어머니 집이 2억 기준으로 상속됐고, 몇 년 후 3억에 팔았다면 양도차익 1억에 대한 양도세가 나오는 구조죠.

 

다만 2년 이상 보유하고 팔 경우 일부 비과세 특례가 있을 수 있으니, 매도 시점에 세무사 상담은 꼭 받아보는 걸 추천해요.

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공동 상속 후 실질적인 갈등은 이렇게 줄이세요

형제자매끼리 지분을 반반 나누는 건 이론상으론 ‘공평’해 보여요. 하지만 현실에선 청약, 세금, 소득공제 등 각자 처한 상황이 너무 다르기 때문에 오히려 불공평할 수 있어요.

 

이럴 땐 이런 식의 분할 전략도 고려해볼 수 있어요.

• 동생이 무주택 청약을 원하면, 상속 지분을 작게 가져가게 해주고
• 본인이 대표 소유자가 되어 세금 및 서류 업무를 도맡고
• 나중에 매각 시점에 수익을 비율에 따라 정산하는 방식

가장 중요한 건 초기에 ‘문서로 남기는 것’이에요. 말로만 약속하지 말고, 상속재산분할협의서를 공증해두면 나중에 갈등을 줄일 수 있어요.

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결론: 상속은 공평보다 ‘현명한 합의’가 먼저입니다

집을 상속받는 일은 기쁘기보다 복잡하고 민감한 일입니다. 특히 형제자매와 공동으로 상속받는 경우, 단순히 반반 나누는 것보다 더 정교한 조율이 필요해요.

 

상속세, 양도세, 청약 자격, 소득공제 등 다양한 요소를 따져보고, 서로의 삶을 존중하는 방향으로 지분을 나누는 게 갈등 없는 상속의 첫걸음입니다.

 

지금 고민 중이라면, 가족 간 충분한 대화와 전문가 상담도 꼭 함께하세요.

 

어머니의 유산, 현명하게 나누는 방법부터 시작해보세요.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 상속으로 집을 받으면 바로 세금을 내야 하나요?

상속세는 전체 유산이 일정 금액(2024년 기준 5억 원)을 초과할 때만 부과됩니다. 단독으로 상속받은 경우라면 꼭 한 번 상속세 납부 대상인지 확인해야 해요.

Q2. 청약 가점에 상속 지분이 영향을 줄 수 있나요?

지분 상속은 무주택으로 인정되기 때문에 청약 가점에는 직접적인 불이익이 없어요. 다만 당첨 후에는 지분 처분이 필수예요.

Q3. 상속주택 지분을 넘기면 증여세가 나오나요?

가족 간 지분 이동이 있을 경우 증여로 간주될 수 있어요. 무상 양도가 아니라면 매매 계약서를 작성하고, 적정 가격으로 거래하는 방식으로 처리해야 해요.