서울 재건축 판도 변화, 목동·여의도 지금 투자해도 될까?

서울 부동산 시장이 다시 꿈틀거립니다. 단순한 소문이 아닌 실질적인 재건축 움직임이 동네 단위로 퍼지고 있는데요. 그 중심엔 목동과 여의도가 있습니다. 단지 몇 개가 아닌 지역 전체가 리뉴얼을 준비 중이라 ‘지금이라도 들어가야 하나?’ 고민하는 분들 많으실 겁니다. 이번 글에서는 실제 거래 사례와 재건축 흐름, 제도 변화까지 낱낱이 살펴보며 지금 시점에서의 투자 전략을 함께 고민해 봅니다.

목동 재건축, 드디어 본게임 시작됐다

조합 직접설립으로 속도전 성공한 6단지

서울 양천구 목동은 현재 14개 단지 모두가 재건축을 추진 중입니다. 그중에서 목동 6단지는 ‘조합 직접설립제도’를 활용해 무려 9개월 만에 조합 설립 인가를 받았습니다.

통상 3~4년 걸리는 절차를 1년도 안 걸려 끝냈다는 건 상당히 빠른 속도입니다.

재건축 프로세스 요약
1. 안전진단 통과
2. 정비구역 지정
3. 조합 설립 인가
4. 사업시행 인가
5. 관리처분 인가
6. 이주·착공 및 분양

2032년부터는 목동 단지들이 순차적으로 입주를 시작할 것으로 보입니다.

서울시 정비사업 현황 보기

실제 거래가로 보는 목동 분위기

시장 기대감은 이미 가격에 반영되고 있습니다.

예를 들어, 목동 6단지 전용 65㎡는 20억8000만원에 거래되며 최초로 20억을 돌파했고, 목동 1단지도 20억7000만원에 신고가를 찍었죠. 2단지 전용 95㎡는 26억원에 손바뀜됐습니다.

단지명	면적	2025년 거래가
목동 6단지	전용 65㎡	20.8억
목동 1단지	전용 65㎡	20.7억
목동 2단지	전용 95㎡	26억

저 역시 몇 년 전 목동 3단지를 방문했었는데, ‘언제쯤 재건축이 되나’란 말이 오가던 분위기가 지금은 확 바뀌었더라고요. 현장 분위기만 봐도 다들 기대가 큰 듯했습니다.

목동 재건축, 그러나 실거주 의무와 DSR 허들이 있다

아무리 전망이 좋아도 리스크는 체크해야죠.

지금 목동 일대는 토지거래허가구역으로 묶여 있어 실거주 목적이 아니면 투자 자체가 쉽지 않습니다. 쉽게 말해, 몸테크만 가능하다는 뜻이죠.

게다가 7월부터는 DSR 3단계 시행으로 대출이 더 까다로워집니다. 기존 대출자에겐 부담이 클 수밖에 없어요.

토지거래허가구역 조회하기

여의도 재건축, 시범·한양부터 시동

12개 단지 동시다발적 추진 중

여의도는 영등포구에 속하며, 총 12개 단지가 재건축을 추진 중입니다. 서울시가 지구단위계획 결정안을 본격 수립하면서 사업이 급물살을 탔습니다.

특히 시범, 공작, 수정, 진주아파트는 정비계획 변경을 마쳤고, 시공사 선정 등 본격적인 절차에 들어가고 있어요.

각 단지별 상황을 정리하면 아래와 같습니다.

단지명	시공사	진행 현황
한양아파트	현대건설	디에이치 여의도퍼스트로 추진
공작아파트	대우건설	써밋 더 블랙 에디션으로 추진
대교아파트	입찰예정	삼성물산, 롯데건설 등 참여 가능성

여의도 아파트 시세 흐름은?

최근 여의도 시범아파트 전용 156㎡가 40억8000만원에 낙찰되며 최고가를 경신했어요. 수정아파트 전용 150㎡도 31억원, 삼부아파트 전용 92㎡는 29억5000만원에 거래됐습니다.

실제로 제가 아는 지인은 10년 넘게 여의도 진주아파트에 거주 중인데, 재건축 속도가 빨라지면서 주변에서 부러움의 시선을 많이 받는다고 해요. 그만큼 기대감이 높다는 뜻이겠죠.

분담금, 평형 선택에 따라 다르다

수정아파트를 기준으로 보면, 같은 평형을 유지할 경우 약 2억1,017만원, 25평에서 35평으로 넓히면 6억6700만원의 분담금이 발생합니다. 반대로 넓은 평형에서 작은 평형으로 갈아타면 8억 이상 환급을 받을 수 있어요.

여의도 재건축 히스토리 정리

1970~1980년대: 여의도 대규모 주거단지 개발, 시범·한양 등 입주
2000~2010년대: 정책 변경으로 정비사업 정체
2021~2022년: 신속통합기획(신통기획) 도입, 대교아파트 1호
2023년 이후: 서울시 지구단위계획 재수립, 사업 본격화

결론: 들어갈까, 말까? 타이밍이 중요

목동과 여의도는 재건축이라는 확실한 동력을 가지고 있는 지역입니다.

하지만 이미 집값이 상당히 오른 상태이고, 실거주 요건 및 대출 규제로 인해 단기 투자에는 제약이 있습니다.

실거주 목적이라면 접근해 볼 수 있지만, 단기 시세차익을 노리기엔 지금은 조심스러운 시점입니다. 준비된 투자자라면, 시공사 선정과 사업시행 인가 단계에서 타이밍을 노려보는 것이 좋습니다.

저라면 최소한 정비계획 통과 이후에 투자 여부를 다시 판단할 것 같아요. 장기적인 안목으로 접근해야 할 시장입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 목동 6단지 외에도 조합 설립된 곳이 있나요?

A. 현재는 6단지가 유일하게 조합 설립 인가를 받았고, 나머지 단지들은 정비계획 및 안전진단 단계에 있습니다.

Q. 여의도 재건축 단지 중 가장 빨리 입주할 곳은?

A. 한양아파트와 공작아파트가 가장 빠르게 사업이 진행 중이며, 2029~2030년 입주 목표를 잡고 있습니다.

Q. 분담금은 왜 아파트마다 이렇게 차이가 나나요?

A. 기존 면적과 선택한 새 평형, 용적률, 건축비 등 다양한 요인에 따라 달라지며, 고급 마감이나 커뮤니티 시설 여부도 영향을 미칩니다.

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