서울스퀘어, 1조2000억에 매물로…사모부동산펀드가 왜 움직였을까?

서울역 앞 랜드마크 빌딩 '서울스퀘어'가 1조2000억 원에 매물로 나왔습니다. 글로벌 투자자들이 주목하는 이유, 사모부동산펀드 구조, 서울 오피스 시장의 현황까지 한눈에 정리했습니다.

서울 한복판 건물이 1조 넘는 가격에 팔린다니…

서울역 앞, 남대문 경찰서 옆. 매일 수많은 사람들이 스쳐 지나가는 ‘서울스퀘어’가 무려 1조 2000억 원에 매물로 나왔습니다.

 

1977년에 지어진 50년 가까이 된 건물인데도 말이죠.

 

지금 같은 부동산 시장 침체 속에서도, 이렇게 고가의 오피스 건물에 투자하려는 움직임은 여전합니다. 왜일까요? 개인도 기업도 직접 사기 어려운 이 거대한 자산을 누가, 어떻게 거래하는 걸까요?

 

그 해답은 바로 사모부동산펀드에 있습니다. 오늘은 서울스퀘어 매각 이슈를 중심으로, 초고가 오피스 시장의 흐름과 투자자들의 전략을 풀어봅니다.

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서울스퀘어는 왜 1조2000억에 거래될까?

노후 건물인데도 왜 이렇게 비쌀까?

서울스퀘어는 1977년에 준공된, 지은 지 거의 50년이 된 건물입니다. 하지만 단순한 노후 건물로 보기엔 무리가 있어요.

 

2009년 대대적인 리모델링을 통해 외관부터 내부까지 현대식으로 바뀌었고, 2014년에는 국내 리모델링 빌딩 최초로 미국 친환경 건물 인증 LEED 플래티넘을 획득했죠.

 

이 인증 하나만으로도 외국계 투자자들의 관심을 끌기엔 충분했습니다. ESG, 탄소중립, 지속가능한 투자에 대한 관심이 높아진 요즘, 이런 친환경 인증은 투자 가치로 연결됩니다.

 

게다가 서울역 앞이라는 입지는 말 그대로 프라임 오피스의 상징이에요. 제가 몇 년 전 근처 회사를 다닐 때, 점심시간마다 이 건물 앞 광장을 지날 때면 “이 자리가 정말 핵심 입지구나” 싶은 느낌이 들었어요.

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이런 빌딩은 누가 어떻게 사나? 펀드가 산다

‘에이알에이코리아 전문투자형 사모부동산 투자신탁 제1호’란?

서울스퀘어를 직접 소유한 건 일반인이 아닙니다. ARA코리아자산운용이 2019년에 만든 사모형 부동산펀드가 이 건물을 매입했어요. 이름은 다소 길지만, 핵심은 “전문투자자들이 만든 펀드”라는 겁니다.

 

이 펀드는 만기가 되면 자산을 매각해 수익을 투자자들에게 배분해야 해요. 그래서 지금이 바로 출구 전략 실행 시점인 거죠.

 

1조 원 넘는 자산을 한 기관이 단독으로 사는 건 부담이 큽니다. 그래서 글로벌 기관 투자자들이 힘을 모아 펀드를 구성해 투자하고, 만기에 맞춰 매각하면서 수익을 실현하는 방식이에요.

• 펀드명: ARA Korea Real Estate Fund No.1
• 운용사: ARA코리아자산운용
• 투자 시점: 2019년
• 목적: 프라임급 오피스빌딩 매입 및 매각 수익 실현

사모부동산 펀드 정보 확인하기

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서울 오피스 시장 분위기는 어떤가요?

강남·광화문·여의도…모두 조용하다

2025년 1분기 기준, 서울 오피스 시장은 꽤 조용한 편입니다. 서울의 주요 오피스 권역은 세 군데죠.

권역	지역	특징
CBD	광화문, 시청, 중구 일대	역사 깊은 오피스 밀집지역
GBD	강남, 테헤란로	IT 및 대기업 본사 중심
YBD	여의도 일대	금융기관 집중 지역

세 권역 모두 공실률은 상승 중이고, 거래량은 줄었습니다. 특히 1분기 전체 오피스 거래량은 전년 대비 약 30% 이상 감소했어요.

 

이는 국내 시장만의 문제는 아니에요. 글로벌 상업용 부동산 시장 전반에 투자심리 위축이 나타나고 있습니다.

서울시 부동산정보 조회

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사모부동산펀드, 나도 투자할 수 있을까?

투자 문턱은 높지만 방법은 있다

사모부동산펀드는 49인 이하의 투자자만 참여할 수 있어요.

 

게다가 투자 최소금액이 1억 원 이상이라 개인 투자자 입장에서는 쉽지 않죠. 그런데 최근엔 블라인드 펀드, REITs, 조각 투자 플랫폼 등을 통해 유사한 간접투자도 가능해졌습니다.

 

저도 몇 년 전, 부동산 조각 투자 플랫폼을 통해 강남 오피스 소액 투자에 참여한 적이 있어요. 직접 보유는 아니었지만, 월세 수익이 작게나마 들어오고 있다는 점에서 만족감이 컸습니다.

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결론: 서울스퀘어를 통해 본 부동산 투자 흐름

서울스퀘어는 단순한 빌딩이 아닙니다. 한국 부동산 시장의 구조, 글로벌 자본 흐름, 그리고 투자 전략의 총합이에요. 오피스 시장은 침체됐지만, 이런 프라임 자산은 여전히 고가에 거래될 수 있다는 걸 보여줍니다.

 

개인 투자자 입장에서 직접 사는 건 불가능하겠지만, 펀드나 리츠, 조각 투자 같은 수단으로 간접적으로 참여하는 건 충분히 가능해요. ‘이 시장, 나랑 상관없다’고 넘기기엔 아까운 흐름입니다.

 

지금이 바로, 큰 자본이 어디로 움직이는지 읽어두면 좋을 타이밍이에요.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 사모부동산펀드는 일반인이 가입할 수 없나요?

49인 이하의 제한과 최소 1억 원 투자 조건이 있어 사실상 일반인은 어렵습니다. 하지만 블라인드 펀드, 리츠 등을 통해 유사한 전략에 간접 참여할 수 있습니다.

Q. LEED 플래티넘 인증이 부동산 가치에 얼마나 영향을 주나요?

글로벌 ESG 투자 트렌드에서 매우 큰 메리트입니다. 특히 외국계 투자자 유치나 대기업 입주 시 경쟁력이 됩니다.

Q. 서울 오피스 공실률은 얼마나 되나요?

2025년 1분기 기준, CBD는 약 10%, GBD는 7% 수준으로 전체적으로 상승세입니다. 거래량도 줄어든 상태예요.

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