서울 주담대 연체율, 또 역대 최고… 내 대출은 안전할까?

서울의 주택담보대출 연체율이 두 달 연속 최고치를 경신했습니다. 금리 인상 여파가 장기화되면서 대출 상환에 어려움을 겪는 사람이 늘고 있는 현실이죠. 실제로 평균 소득의 절반 가까이를 이자와 원금 상환에 쏟고 있는 사례도 적지 않다고 합니다. 2021년 0.09%에 불과했던 서울 주담대 연체율은 2023년 말 0.31%를 넘더니, 2024년 1월엔 0.34%, 2월엔 무려 0.35%까지 올라섰습니다. 수치로 보면 작아 보일지 모르지만, 부동산 시장의 체감 분위기는 훨씬 심각합니다.

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서울 주담대 연체율, 왜 계속 오르나?

2021년과 지금의 금리 차이, 얼마나 클까?

2021년엔 연 1%대 초저금리로도 주담대를 받을 수 있었죠. 당시엔 영끌, 빚투라는 말이 유행처럼 번지기도 했고요.

 

하지만 지금은 상황이 완전히 달라졌습니다. 현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 연 4% 후반에서 6%대까지 올라간 상황이에요.

 

예를 들어, 2021년에 4억 원을 대출받은 사람이 당시 2% 고정금리였다면, 월 이자만 66만 원 정도였죠. 하지만 지금은 금리가 5%만 돼도 월 이자가 166만 원 수준으로 뛰게 됩니다.

 

원리금균등 상환 구조라면 월 200만 원 이상을 부담하는 사례도 적지 않죠.

대출금액	금리	월 이자(단리 기준)
4억 원	2%	66만 원
4억 원	5%	166만 원

저도 지인의 사례를 통해 직접 체감한 적이 있어요. 2022년 말 3억 원대 대출을 받았는데, 1년 새 이자만 월 80만 원 가까이 늘었다고 하더라고요. 그때부턴 다른 소비를 줄이고 외식도 최소화하게 됐다는 이야기를 들었습니다.

한국은행 기준금리 현황 보기

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소득의 40% 넘게 대출금에 쓰는 현실

DSR 40% 시대, 실생활은 어떤가요?

정부는 총부채원리금상환비율(DSR)을 40%로 제한하고 있죠. 하지만 실생활에선 이 수치가 '제한'이 아니라 '현실'이 되고 있어요.

 

실제로 KB국민은행 부동산 플랫폼 자료에 따르면, 서울 평균 연소득 5,800만 원 기준으로 대출금 상환에 2,300만 원 이상을 쓰고 있다는 분석도 나왔습니다.

 

한 사례를 보죠. 연봉 6천만 원 직장인이 5억 원 아파트를 사기 위해 3억 원 대출을 받았다면, 이자는 물론 원금까지 상환하면서 연간 약 2,400만 원 이상을 상환하게 됩니다. 이 말인즉슨, 세금 공제 후 실수령 월급의 절반이 매달 대출금으로 나가고 있다는 의미죠.

• 식비: 월 30만 원
• 관리비 및 공과금: 월 25만 원
• 교통비: 월 15만 원
• 통신비: 월 10만 원
• 대출 상환: 월 200만 원 이상

이렇게 남는 돈은 거의 없고, 생활은 빠듯해져요. 결국 연체의 위험이 높아질 수밖에 없는 구조입니다.

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지금 집을 산 사람들, 특히 더 힘든 이유

코로나19 시기 영끌 구매의 후폭풍

2020~2021년, 서울 아파트값은 가파르게 올랐고, 이에 맞춰 '지금 아니면 못 산다'는 불안감에 대출을 최대한 끌어모아 집을 산 분들이 많았습니다.

 

문제는 이후 이어진 금리 인상과 부동산 거래 절벽이에요. 사놓은 집은 값이 떨어졌고, 매도도 안 되는 상황에서 대출이자만 불어나고 있죠.

 

2021년 하반기에 서울 외곽 5억 초반 아파트를 매입한 30대 부부가 있었어요. 대출금이 3억 원이 넘는 구조였는데, 지금은 집값이 오히려 4억 후반까지 떨어졌습니다.

 

매매는커녕 전세 놓는 것도 힘들고, 실거주 중이라 전세 돌릴 수도 없어요. 월급에선 이자 부담이 점점 커지고, 생활비는 빠듯해졌다고 해요.

 

이런 상황에선 연체가 시작되면 금방 악순환에 빠지게 됩니다. 연체 이율은 일반 이자보다 높고, 신용등급도 급격히 하락하거든요.

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연체를 막기 위한 현실적인 대응 전략

1. 원금 상환 유예 또는 대환대출 검토

금리 부담이 높다면 가장 먼저 원금 상환 유예 신청이 가능한지 은행에 문의해보세요. 최근 금융당국도 연체 위험 가구에 대해 한시적 유예 조치를 허용하는 분위기예요.

2. 고금리 → 저금리 대환대출

시중은행 외에도 인터넷 은행이나 제2금융권에서 조건이 더 나은 대환 상품을 찾는 방법도 있습니다.

정부 지원 대환대출 신청하기

3. 생활비 구조조정

소비 카테고리를 점검해 고정지출부터 조정하는 게 좋아요. 전기요금, 통신비, 스트리밍 구독 등은 생각보다 줄이기 쉬운 항목입니다.

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결론: 내 집 마련은 끝이 아니라 시작이다

집을 산 순간이 끝이 아니라 진짜 시작이라는 말, 요즘 실감하시는 분들 많으시죠. 특히 주택담보대출 연체율이 계속 오르고 있는 서울의 현실은, 단순히 금리 문제만은 아닙니다.

 

구조적 소득 불균형과 실질적인 생활 부담이 얽혀 있는 복합적 문제이기도 해요.

 

제 주변에도 '버텨야 한다'는 마음으로 하루하루 살고 있는 분들이 있어요. 이런 상황에선 현실을 직시하고, 빨리 대응책을 세우는 것만이 나를 지키는 길입니다.

 

혹시라도 연체가 시작됐거나, 그 직전이라면 지금이라도 금융기관과 상담해보세요. 숨은 지원책이 분명 존재합니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 주택담보대출 연체 시 신용등급은 얼마나 떨어지나요?

연체가 30일 이상 지속되면 50~100점 이상 신용점수가 하락할 수 있으며, 장기화되면 대출 제한, 카드 발급 거절 등 불이익이 발생합니다.

Q2. 연체 직전인데, 미리 은행에 말해도 도움이 될까요?

네, 사전 상담을 통해 원금 유예, 상환 조건 변경 등 다양한 조치를 받을 수 있어 연체 자체를 피할 가능성이 높아집니다.

Q3. DSR 40% 넘으면 대출은 불가능한가요?

신규 대출은 어렵지만, 기존 대출의 경우에는 예외 조항이 적용되거나 재심사가 가능할 수 있으므로 금융기관에 문의해야 합니다.

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