분당·일산보다 빠른 서울의 숨은 신도시, 0기 신도시의 재조명

서울 목동, 상계, 고덕을 아시나요? 1기 신도시보다 먼저 만들어진 '0기 신도시'에 숨겨진 개발 비화와 지금의 재조명 이유를 정리했습니다.

우리가 놓친 서울의 또 다른 이야기

분당, 일산이 신도시의 시작이라 생각했다면, 사실은 절반만 맞은 셈입니다.

서울에도 1기보다 앞서 만들어진 거대한 신도시가 있었죠. 그런데도 많은 사람들이 '0기 신도시'라는 말을 처음 듣습니다. 지금도 수십만 명이 살고 있지만, 개발 당시의 역사와 의미는 묻혀버렸어요.

그래서 오늘, 서울 목동, 상계, 고덕을 중심으로 한 0기 신도시가 어떤 배경으로 만들어졌고, 지금은 어떤 변화의 문턱에 서 있는지 이야기해보려 합니다.

보통 사람들은 분당(성남)이나 일산(고양)부터 신도시가 시작됐다고 생각하지만, 그보다 앞선 서울 내부의 대규모 주거지 개발이 있었습니다. 바로 목동, 상계, 고덕입니다.

이들 지역은 1980년대 초부터 계획되고 입주가 시작된, 지금 기준으로 보면 거의 40년 된 대단지 아파트촌입니다. 당시 정부는 500만 호 주택 공급 계획을 통해 집값을 잡고 민심을 얻으려 했습니다.

참고로, 1981년 당시 전체 주택 수가 530만 호였다는 점을 생각하면 사실상 "기존 만큼 더 짓겠다"는 말이었죠.

저도 목동에 잠깐 거주했던 적이 있었는데요, 지은 지 오래됐음에도 불구하고 생활 인프라는 생각보다 꽤 편리했습니다.

개발 대상지는 서울 외곽 저지대였습니다. 안양천과 중랑천 주변의 침수 지역, 판자촌이나 논밭이 대부분이었죠. 이 땅을 정부는 평당 7만~8만 원에 사들였고, 분양가는 평당 100만 원 이상으로 책정했습니다.

목동은 1983년부터 개발돼 1985~1988년 사이 입주가 진행됐고, 상계동은 군사시설보호구역 해제 직후인 1985년부터 개발되어 1988년부터 입주를 시작했습니다. 개발의 속도와 규모를 보면 지금과 비교해도 손색이 없습니다.

택지개발촉진법은 당시 이러한 빠른 개발의 핵심 도구였습니다. 지금으로 따지면 전매 제한 없이 신속개발을 밀어붙일 수 있는 법이 있었던 셈이죠.

지역	개발 시작	입주 시작	특이사항
목동	1983년	1985~1988년	서울 최초 대단지형 주거지
상계	1985년	1988년	군사시설 해제 후 개발
고덕	1986년	1989년	현재는 재건축 활발

상계주공4단지는 당시 서울에서 가장 높은 25층 아파트였습니다. 옥상엔 헬리패드까지 있었고요. 중계, 고덕 등 일부 단지엔 공중정원도 시도됐습니다.

전체적으로는 18평 이하 소형 평형이 70% 이상을 차지했죠. 실수요자, 특히 신혼부부와 서민을 위한 공급이었습니다. 지금의 민간 브랜드 위주 분양과 비교하면 성격이 완전히 달랐던 셈이죠.

제가 방문했던 고덕주공단지에서는 구조는 단순했지만, 공간 활용도가 의외로 괜찮았어요. 마치 1980년대판 '실속 아파트'랄까요.

이러한 문제는 지금도 일부 남아 있습니다. 특히 재건축 논의에서 "왜 이 지역은 똑같은 구조냐"는 이야기가 종종 나옵니다.

2025년 현재, 이들 단지는 입주 40년을 앞두고 있습니다. 대부분은 재건축 안전진단 단계를 밟고 있고, 일부 단지들은 이미 정비사업이 시작됐습니다.

특히 고덕은 일부 단지가 이미 재건축을 마치고 '고덕 그라시움' 등 새 단지로 탈바꿈했어요. 반면 목동과 상계는 여전히 기존 구조를 유지하고 있는 곳이 많아, 향후 변화가 기대됩니다.

0기 신도시는 이제 ‘노후 주거지’가 아닌, 서울 속 마지막 정비 기회로 주목받고 있습니다.

서울 한복판에 있으면서도, 많은 사람들이 모르고 지나치는 곳. 바로 0기 신도시입니다.

주거지로서의 완성도는 시간이 지나며 희미해졌지만, 입지와 교통, 인프라만큼은 여전히 경쟁력 있습니다. 그래서 요즘은 이 지역들에 주목하는 투자자들도 점점 늘어나고 있죠.

제가 직접 겪은 것처럼, 오래된 단지라도 관리 잘 된 곳은 지금도 충분히 살만합니다. 결국 관건은 타이밍과 정보겠죠.

지금이라도 0기 신도시의 재건축 흐름을 살펴보며, 내 집 마련 또는 투자에 참고하길 추천드립니다.

A. 서울 내에서 1980년대 초중반에 개발된 대규모 아파트 단지를 의미하며, 대표적으로 목동, 상계, 고덕이 포함됩니다.

A. 대부분 40년 가까이 된 단지로, 재건축 대상이 되며 입지 경쟁력을 바탕으로 미래 가치가 높게 평가되고 있기 때문입니다.

A. 0기는 서울 내부에 위치하며 공공 중심 개발이었고, 1기는 수도권 외곽에 위치해 민간 참여가 많았습니다.

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