서울 집값 양극화, 100억 아파트와 하락장 공존하는 진짜 이유

서울 집값, 정말 다 오른 걸까요? 강남·용산 100억 클럽이 활황인 반면, 중계동·노원은 집값 하락세입니다. 서울 부동산 시장의 이중 구조를 데이터를 통해 분석합니다.

"서울 집값, 정말 다 오른 걸까요?"

요즘 뉴스나 부동산 커뮤니티를 보다 보면 서울 집값이 무섭게 오르고 있다는 얘기들이 많습니다.

그런데 주변을 둘러보면 꼭 그렇지만도 않죠.

같은 서울인데도 어떤 동네는 천정부지로 치솟고, 어떤 곳은 오히려 몇 천만 원씩 떨어지고 있어요.

이 글에서는 서울 부동산 시장이 실제로 어떤 양상을 보이고 있는지, 왜 이런 현상이 생기는지를 구체적인 데이터와 사례를 바탕으로 정리해 드릴게요.

특히 100억 원 넘는 초고가 아파트 거래가 꾸준히 이어지는 배경과 외곽 지역이 상대적으로 힘든 이유를 함께 살펴봅니다.

100억 넘는 아파트가 매달 팔린다? 상상 그 이상

서울 초고가 아파트 거래, 매년 최고치 경신 중

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2025년 1월부터 5월 22일까지 서울에서 100억 원 이상 아파트 거래는 무려 14건이 발생했습니다.

아직 상반기도 끝나지 않았는데, 이미 지난해 총 23건 기록을 위협하고 있죠.

연도	100억 이상 거래 건수
2021년	7건
2022년	4건
2023년	5건
2024년	23건 (역대 최고)
2025년 (5월 22일까지)	14건

제가 부동산 업계에서 만난 지인도 이렇게 말했어요. "요즘 초고가 아파트 시장은 매물이 나오면 기다렸다는 듯이 팔린다니까요. 일반 시장이랑은 게임 자체가 달라요."

어디서 팔렸을까? 서울 100억 클럽의 핫플레이스

거래가 몰리는 핵심 지역은 딱 3군데

용산 한남동 - 나인원한남 5건, 한남더힐 3건
강남 압구정동 - 현대7차 등 3건
서초 반포동 - 아크로리버파크 등 2건

그 외에도 성수동 아크로서울포레스트(135억), 청담동 효성101(113억) 등 고가 거래가 잇따르고 있어요. 특히 압구정 현대7차 전용 245㎡는 130억5000만 원에, 나인원한남 전용 273㎡는 250억 원에 거래되며 각각 단지 내 최고가를 경신했습니다.

국토부 실거래가 시스템 바로가기

부자들은 왜 아파트를 사는 걸까?

상위 1%의 자산 포트폴리오에서 찾은 해답

NH투자증권이 발표한 자료에 따르면, 상위 1% 부자는 자산의 79.4%를 부동산에 투자하고 있다고 합니다.

특히 거주용 외의 부동산(임대용, 투자용) 비중만 무려 55.7%에 달해요. 이쯤 되면 그들에게 집은 "사는 공간"이 아니라 "사두는 자산"이죠.

상업용 부동산은 어떨까요? 서울 중대형 오피스 공실률은 8.93%로 올라가고 있지만, 아파트 시장은 여전히 안정적입니다.

특히 입지 좋고 희소성 있는 고급 아파트는 금리나 경기 상황과 별개로 '가치 보존 수단'이 되어가고 있죠.

저도 작년에 강남3구에 투자한 분을 만났는데, 이분 말이 인상 깊었어요. "내가 가진 건 현금인데, 이걸 넣어둘 만한 게 결국 부동산밖에 없더라고요. 강남은 안 망해요."

반대로 외곽 지역은 왜 하락하고 있을까?

노도강의 현실, 집값 정체 or 하락

이번 주 한국부동산원 발표에 따르면, 노원·도봉·강북은 0.00%로 집값 변동이 없는 것으로 나타났고, 지난주는 오히려 소폭 하락했습니다.

중계동 청구3차 전용 84㎡는 2023년 12억8000만 원에서, 2024년 12억2000만 원으로 내려앉았어요.

반면 같은 기간 강남3구(강남 0.26%, 서초 0.32%, 송파 0.30%)와 용산(0.16%)은 3주 연속 상승폭이 확대 중이에요.

지역	금주 변동률
강남구	+0.26%
서초구	+0.32%
송파구	+0.30%
용산구	+0.16%
노원·도봉·강북	0.00%

같은 서울이라도 정책, 인프라, 수요층이 다르면 집값은 이렇게 다르게 움직입니다.

결론: 서울 부동산 시장은 하나가 아니다

서울의 부동산 시장은 이제 "한 시장"이라고 보기 어렵습니다. 고급 아파트 시장은 상위 자산가들이 만든 별도의 '투자시장'처럼 움직이고, 외곽 지역은 실수요자 중심의 불안정한 흐름이 지속되고 있어요.

지역마다 다른 전략이 필요합니다. 투자라면 입지와 희소성이 보장된 핵심지 위주로, 실거주라면 가격 변동성과 정책 영향을 꼼꼼히 따져야 해요. 부동산은 결국 타이밍보다 방향을 보는 게임입니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 100억 원 아파트는 왜 이렇게 잘 팔리나요?

희소성과 입지, 그리고 자산가들의 투자 포트폴리오 때문입니다. 대체재가 없는 수준의 고급 아파트는 금리가 높아도 수요가 줄지 않아요.

Q2. 중계동이나 노원구는 앞으로도 하락할까요?

단기적으로는 보합세 혹은 약세가 이어질 수 있습니다. 다만 중장기적으로는 개발 이슈나 공급 축소 등이 변수로 작용할 수 있어요.

Q3. 일반 실수요자는 어떤 전략을 세워야 할까요?

예산에 맞는 지역을 선택하되, 교통·교육·생활 인프라가 확보된 곳 위주로 접근하세요. 가격보다 '생활의 질'을 고려하는 것이 더 안정적인 선택입니다.

서울 재건축 판도 변화, 목동·여의도 지금 투자해도 될까?

서울 부동산 시장이 다시 꿈틀거립니다. 단순한 소문이 아닌 실질적인 재건축 움직임이 동네 단위로 퍼지고 있는데요. 그 중심엔 목동과 여의도가 있습니다. 단지 몇 개가 아닌 지역 전체가 리